Išduodant hipotekines paskolas, bankai privalės savo lėšomis nusipirkti paskolos gavėjui draudimo polisą. Be to, jie turės apdrausti ne tik nekilnojamąjį turtą, bet ir skolintojo gyvybę bei sveikatą ir net medicininės apžiūros išlaidas. Tačiau hipotekos piliečiams ypač nesumažės, nes į paskolos palūkanų normą bus įtrauktos naujos išlaidos. Tačiau procedūra taps skaidresnė - paskolos gavėjas visą hipotekos kainą sužinos iš karto, o ne pasirašydamas dokumentus, kaip tai vyksta dabar. Tai reiškia, kad ji galės visiškai palyginti skirtingų bankų pasiūlymus.
Rusijos bankas pristatė naują hipotekos draudimo koncepciją, sukurtą vykdant prezidento įsakymą imtis priemonių hipotekinių paskolų sąnaudoms sumažinti. Draudimo išlaidos yra viena iš visų hipotekos išlaidų sudedamųjų dalių ir dažnai jas žymiai padidina. Tuo pačiu metu piliečiai priversti sumokėti ne tik patį draudimo produktą, bet ir agentūros komisinius bankui už konkretaus draudiko draudimo polisų reklamą ir pardavimą, kuris gali siekti 40 proc.
Kaip tai veikia
Dabar pagal Hipotekos įstatymą piliečiai privalo apdrausti įsigytą turtą. Dažniausiai tenka pirkti ir draudimą nuo nelaimingų atsitikimų ir ligų: pagal įstatymą tai nėra privaloma, tačiau praktiškai bankai sumažina palūkanų normą, kai ji išduodama. Kredito gavėjas apmoka draudimo išlaidas.
Skolininkas gali įsigyti draudimo polisą tik iš banke akredituoto draudiko, ir dažniausiai, rinkdamasis įmonę iš šio sąrašo, jis vadovaujasi banko darbuotojo, besikreipiančio dėl hipotekos, rekomendacija.
Ar pasikeis valstybinė lengvatinių paskolų programa išgelbės kūrėjus?
Kaip pažymėjo centrinis bankas, šiuo metu Rusijos hipotekos draudimo rinka yra gana koncentruota. Joje veikia apie 16 draudikų. 2019 m. Jie surinko apie 42 milijardus rublių pagal daugiau nei 8 milijonus sutarčių. Tuo pat metu didžiąją dalį sutarčių (daugiau nei 80%) sudarė tik penkios draudimo organizacijos.
Ši situacija yra esamos hipotekos rinkos koncentracijos pasekmė: 83% visų galiojančių sutarčių (4,3 mln.) Yra penkių didžiausių bankų paskolų portfelyje.
Remiantis Centrinio banko skaičiavimais, 2019 m. Išduotų hipotekinių paskolų norma siekė 9,94 proc., O visa paskolos kaina (įskaitant draudimą) - 11,41 proc. Faktinės draudimo išlaidos yra vidutiniškai 0,74% hipotekos sumos, tai yra apie 16 tūkstančių rublių per metus.
Tuo pačiu metu paskolos gavėjas negali iš karto gauti informacijos apie visą paskolos kainą. Apie tai jam pranešama prieš pat sutarties sudarymą, patvirtinus paskolos paraišką, parenkamas turtas ir apmokamos visų reikalingų dokumentų tvarkymo išlaidos. Pasirinkdami banką hipotekai, skolininkas gali sutelkti dėmesį tik į paskolos palūkanų normą.
Kam reikalingas draudimas
Draudimo kaina nesikeičia, jei palūkanų norma mažėja, kaip tai nutiko, pavyzdžiui, per pastaruosius metus dėl Rusijos banko pagrindinės normos sumažėjimo. Taigi draudimo išlaidų dalis bendrose būsto paskolos sąnaudose tik auga.
Centrinis bankas pažymi, kad hipotekos draudimo įmokų lygis yra itin žemas (2019 m. Draudimo įmokos sudarė tik 3% surinktų įmokų už užtikrinamąjį draudimą ir 15% įmokų už gyvybės ir sveikatos draudimą) ir didžiąją dalį draudikai (85–97 proc.) siunčiami mokėti agentūrų mokesčius už draudimo polisų reklamą ir pardavimą (dažniausiai tai yra kreditorinis bankas), veiklos išlaidoms padengti ir draudiko pelnui.
COVID-19 pakeitė butų pirkėjų pirmenybes naujuose pastatuose
Jei pageidaujama, skolininkas gali įsigyti draudimą ne banke, vengdamas sumokėti komisinius, pažymi visos Rusijos draudikų sąjungos viceprezidentas Viktoras Dubrovinas. Pasak jo, privalomojo nekilnojamojo turto draudimo tarifas yra vidutiniškai 0,1% draudimo sumos, kuri, kaip taisyklė, yra lygi skolos už būsto paskolą sumai. Atsižvelgiant į tai, kad vidutinis tokios paskolos dydis yra 2,5 milijono rublių, pirmaisiais metais draudimo kaina bus 2,5 tūkstančio rublių. Antraisiais ir vėlesniais metais jis mažės proporcingai skolos sumažėjimui.
Savanoriško gyvybės draudimo tarifas labai priklauso nuo skolininko amžiaus ir svyruoja nuo 0,18% iki 0,6%, tai yra vidutiniškai apie 7-10 tūkstančių rublių pirmaisiais metais. Kai kuriuose bankuose šio draudimo atsisakymas jokiu būdu neturės įtakos hipotekos palūkanoms, kituose tai gali padidinti išlaidas 0,5-1%.
Pasak tos pačios bendrovės „Ipoteka. Tsentr“, atsisakius gyvybės ir nuosavybės teisių draudimo, neišvengiamai padidės paskolos norma vidutiniškai nuo 2% iki 7%.
Agentūros komisijos dydis labai skiriasi ir gali svyruoti nuo 10 iki 40%, sakė Viktoras Dubrovinas. „Tai logiška, nes kredito įstaiga imasi tam tikro darbo: pasirinkti draudiką, suformuoti draudimo produktą, konsultacijas, dokumentų apyvartą. Daugelis bankų visapusiškai bendradarbiauja draudimo srityje, įskaitant dalyvavimą sprendžiant nuostolius “, - aiškino jis.
Tuo pačiu hipotekos draudimu labiausiai domisi bankas, pažymi Centrinis bankas. Įvykus draudiminiam įvykiui, pinigai atiteks jam - apmokėti apdraustojo skolą už hipoteką.
Kita vertus, skolininkai atsisako draudimo kiekviena proga, net jei bankas padidina palūkanų normą - kai kuriais atvejais draudimo išlaidos viršija sutaupytas palūkanas. Be hipotekų, Rusijoje vis dar itin retai pasitaiko draudimo sutarčių (tiek turto, tiek gyvybės ir sveikatos).
„Apskritai skolininko interesas yra kuo labiau sumažinti tokias problemas kaip draudimo bendrovės pasirinkimas, derybos su draudimo bendrove dėl poliso kainos, draudimo sutarties sudarymas ir sudarymas kartu su paskolos sutartimi ir dalyvavimas draudimo procese. draudimo išmokos sumos apmokėjimas įvykus draudiminiam įvykiui. Individualus hipotekos skolininkas retai turi pakankamai tvirtą derybinę poziciją, kad iš draudiko gautų geriausias kainos sąlygas arba veiksmingai dalyvautų nuostolių sureguliavimo procese, jei draudikui nesutariama be pašalinės pagalbos. Daugeliui piliečių šios procedūros yra nereikalinga komplikacija jau ir taip įtemptame gyvenimo etape, susijusiame su hipotekos paskolos gavimu ir grąžinimu “, - pažymi Rusijos bankas.
Ar hipoteka atpigs
Reguliavimo institucija tikisi, kad bankui, o ne skolininkui sudarius draudimo sutartį, sumažės jos kaina. Pirma, bankas vienu metu apdraudžia visą būrį skolininkų ir galės derėtis dėl mažesnės polisų kainos. Antra, jums nereikės mokėti agentų komisinių bankams, nes poreikis skatinti tą ar tą draudiką savaime išnyks. Remiantis Centrinio banko skaičiavimais, jei būtų taikomas siūlomas metodas, hipotekos kaina 2019 m. Būtų mažesnė 0,15–0,67 procentinio punkto.
Ar lengvatinės hipotekos palaikys nekilnojamojo turto rinką?
Tačiau net diskutuodama apie naują koncepciją, visos Rusijos draudikų sąjunga ir Rusijos bankų asociacija išsiuntė bendrą kreipimąsi į Rusijos banko pirmininkę Elvirą Nabiullina, kurioje jie pabrėžė, kad „tokio draudimo kaina gali būti tik kompensuoti paskolos palūkanų normos padidėjimas “. Rusijos bankų asociacija galimą augimą įvertino 0,5–1 procentiniais punktais.
„Skolininkams, deja, nebus naudingos besikeičiančios sąlygos. Išlaidas padengs bankai, kurie jas kompensuos skolininko sąskaita, pavyzdžiui, padidindami palūkanų normą. Paskolų palūkanų normos, atsižvelgiant į naują hipotekos draudimo sistemą, gali padidėti apie 0,3–0,5 procentinio punkto “, - sakė„ Ipoteka. Tsentr “generalinė direktorė Olga Bazhutina.
Vis dar sunku pasakyti, kiek kursas augs, sako Viktoras Dubrovinas. „Hipotekos norma yra labai konkurencinga istorija, ir vyriausybė ją nuolat taiko. Greičiausiai nebus prarasto pelno tiesiogiai pervesti į hipotekos kainą “, - sakė jis.
Visos Rusijos draudikų sąjunga mano, kad užuot perkėlusi išlaidas, valstybė turėjo suformuoti minimalų draudimo produkto standartą ir kontroliuoti visos informacijos atskleidimą vartotojui. Ir jis pats galės pasirinkti, kurį produktą ir kur pirkti.
Savo ruožtu Centrinis bankas įsitikinęs, kad „išlaikyti dabartinę praktiką, kai skolininkai moka didelius agentų mokesčius už draudimo polisų pirkimą, kad būtų palaikomas didelis bendravimas su draudikais, atrodo netinkama“.
Atsižvelgiant į pagrindinės palūkanų normos mažėjimo tendenciją, gali būti, kad hipoteka nebrangs, sako nepriklausoma finansų patarėja Natalja Smirnova.
„Tikėtina, kad galime pamatyti pagrindinę 4 proc. Normą ir sąlygos nesikeis, reikšmingo kainų kilimo nebus. Be to, mes neturime pamiršti, kad pandemijos metu bankai susidūrė su perkamosios galios sumažėjimu, todėl dabar būtų neprotinga per daug didinti palūkanas, kitaip yra rizika prarasti potencialius klientus “, - aiškino ji.
Ką gaus paskolos gavėjas
Taigi, be turto draudimo, piliečiams tampa privaloma įsigyti gyvybės ir sveikatos draudimo polisą. Koncepcijoje nurodomas minimalus draudžiamų rizikų sąrašas. Pavyzdžiui, turto draudime tai nuostoliai ar žala dėl gaisro, sprogimo, potvynio, stichinių nelaimių, neteisėtų trečiųjų asmenų veiksmų, struktūrinių defektų. Gyvybės ir sveikatos draudime - I ar II neįgalumo grupės paskyrimas, skolininko mirtis dėl nelaimingo atsitikimo ar ligos.
Iki sutarties sudarymo draudimo bendrovė gali išsiųsti pilietį medicininei apžiūrai - banko sąskaita, jei vėliau bus sudaryta sutartis.
Viena vertus, tai gerai, nes kilus sveikatos problemoms draudimas padengs hipotekos mokėjimus, o mirties atveju šeimai negresia iškeldinimas.
„Kredito gavėjai negalės atsisakyti draudimo, norėdami sutaupyti pinigų, todėl jie nebus atsidūrę tokioje situacijoje, kai nėra ko mokėti hipotekos, o šeima gali prarasti butą, jei situacija neatsigaus (hipotekos atostogos ilgą laiką neteikiamos). Pasirodo, kad skolininkas tikrai yra apsaugotas nuo rizikos “, - sako Natalija Smirnova.
Kita vertus, negalėsite atsisakyti draudimo ir turėsite jį mokėti, įsiūtą į paskolos kūną, daugelį metų, kol bus visiškai grąžinta hipoteka. Tiesa, draudimo išlaidos bus paskirstytos ir, atitinkamai, ne taip pastebimos. Dabar jis mokamas kartą per metus, pridėjus hipotekos mokėjimus, ir tokios išlaidos paprastai priklauso nuo biudžeto.
Dabar, grąžinus paskolą anksčiau laiko, dalį draudimo galima grąžinti, atėmus likusį mėnesių skaičių ir draudimo komisinius. Arba galite jo negrąžinti, tada polisas galios iki apmokamų metų pabaigos. Kadangi draudimo išlaidos bus paskirstytos panašiai kaip palūkanos už hipoteką, jos bus automatiškai nutrauktos sumokėjus paskutinį išankstinį mokėjimą.
Kadangi draudimo kaina iškart bus įtraukta į paskolos palūkanų normas, piliečiams bus lengviau palyginti visas hipotekos išlaidas skirtinguose bankuose. Ir tai bene vienintelis tikrasis reformos pliusas.
